被宣传为中南五省最大的水景度假项目,总规划面积达3110亩被叫停后,政府对两座楼盘强行爆破拆除

　　-事件回放

　　2月25日14时,郑州西南角“帝湖花园”,巨大的爆破声与随之而来的漫天粉尘,让一场纷争一年多的违法建筑事件有了戏剧性的结局。因占压金水河道和无证非法施工,帝湖东王府2号楼、5号楼被叫停后,郑州市政府决定对这两座严重违法建筑爆破拆除。

　　“非常圆满。”面对爆破后赶来采访此事的记者,多个政府官员强调,“圆满解决后,这件事情就平静地翻过一页,不要再提了。”意味着“圆满”的线索是:市领导现场坐镇指挥,两栋基本成型的高楼瞬间坍塌；这个颇具震撼性的场景被新闻媒体多次回放。今年1月1日起刚刚生效的《城乡规划法》,明确授权地方政府对违章建筑有查封、强制拆除等权力。“帝湖花园·东王府”作为地方政府惩治违法建筑的典型案例,出现在了第二天的《新闻联播》中。

　　倒塌的这两栋名曰“东王府”的房子,连接着不同群体围观者的神经。“那几声响,炸得人心里慌。”农民工小陈盘算着自己去年施工的工钱能否从开发商那里拿到。买了“东王府”的业主眼睁睁看着房子成了非法建筑,焦急不已。后河卢村8年前“卖地”的村民们更是茫然,原以为农田变高楼使全村致富,却等来了他们难以理解的结局……

　　“回家是度假的开始!”2003年出现的“帝湖花园”在郑州几乎人人皆知,它被宣传为中南五省最大的水景度假社区项目,总规划面积达3110亩,规划总居住人口5万人。其中“320亩的超大湖面”成为大卖点。

　　但是不被看好的“帝湖”很快造就了销售奇迹。高端定位与不到3000元/平方米的价格,首先吸引了江浙等地的外来生意人,本省人购房的积极性也随之调动,“帝湖”成了当地人身份的一种象征。

　　一直广受赞许的“帝湖”,在2007年6月突然遭公众质疑。因为物业费的纠纷,“维权意识很强”的浙江业主们找到媒体报道此事。媒体最初只是关注“帝湖”的物业管理,希望读者参与讨论“开发商的社会责任”。

　　报社在与开发商卢天明的周旋中察觉到,“他对土地的来源比较躲闪”,于是媒体层层追寻“帝湖”号称3000多亩土地的合法性,“这才知道郑州市执法局在2006年年底就接到了群众举报,已经介入查处此事”。据调查,“帝湖花园”有未经规划许可擅自开工、擅自改变土地用途等5项违法事实。一直热销的“帝湖花园”居然只有300多亩用地的合法手续。卢天明对郑州市执法局的整改要求置之不理,直到市政府出面组织强行爆破。

　　后河卢村的土地与人

　　卢天明一手打造的“帝湖”概念,实际上指的是郑州市金海水库。中原区大岗刘乡的后河卢村便是挨着水库生存的村庄。从小在水库边长大的卢天明与后河卢村的其他村民从来没有想象过,有一天水库会成为这个都市村庄让人羡慕的致富“宝贝”。

　　“2000年1月18日”,后河卢村某村民组长卢志伟(化名)对这天印象极深,刚去区里头参加完会议,他一出门就被早已等候的布瑞克公司的车接走了,“我还没有搞清楚是什么事情,车直接带着我们到了登封市的一家宾馆,村委会核心干部和我们十来个村民组长,一起与布瑞克公司在联合开发协议上签了字”。

　　虽然卢志伟对于签字的方式感到有些突然,但是“联合开发土地”已经是村里人人议论的大事了。按照1994年当选的村委会主任卢百旺的个人事迹宣传材料里的说法,后河卢村进行房地产开发曾是相当超前的致富举动。

　　郑州市南三环与桐柏南路交叉口西侧——后河卢村将这种城乡接合部“地理优势”当做招商引资的卖点,而卢天明利用水库的“帝湖”概念显然更有商业头脑。卢志伟记得,按照后河卢村与布瑞克公司联合开发的协议,双方将一起大手笔开发近1300亩土地,占到全村农田面积的2/3。

　　即将丧失土地的协议,曾经让相当一部分村民不安。“这是个大冒险啊,万一干房地产赔了,那我们今后靠什么生活?”于是村委会向卢天明的公司要了一个“保底价”——布瑞克以每亩21万元的价格补偿失地农民,如果房地产开发赢利了,村委会与布瑞克还以三七比例分红。在具体的付钱方式上,布瑞克刚开始每年每亩补偿失地村民2000元,10年内付清21万元。

　　“这个账好多人算不过来,到底21万元把地卖了值不值?”卢志伟在村里子也是个跑运输生意的能人,头脑比一般人灵活,“我觉得分10年付清不划算,如果卢天明一次性把21万元给我们,那10年里利息就有20多万元了。他每年才给我们几千元,以我们的土地抵押给银行贷款,自己根本不用砸什么本钱”。

　　杨新民(化名)是村民组长里惟一一个不愿与开发商签字的人,回到家便失去了村民组长的头衔。8年后提及此事,杨新民仍然想不明白:“土地归国家所有,我祖爷爷辈就在这里种地,随便把地卖了,我们以后吃什么?”在人多地少的郑州近郊,杨新民一家三口人种植一亩半土地,基本上一年能种三季蔬菜和果树,“1万多元的收入不成问题”。

　　如今走进“帝湖家园”旁边的后河卢村,仿佛走进了一个乡镇集市。每家每户极为类似的四五层水泥房密不透风,农村院子一个也见不到,好几处人家推着水泥沙子,准备将房子盖到7层。卢志伟的房子靠近村里的主要马路,去年他将房子加盖到1600平方米,每年能收回十几万元的房租。杨新民家的位置偏僻一些,1400平方米新盖的房子还空着20多间没租出去,离开土地后无事可干的他给附近工厂烧锅炉,心里惦记着盖房子的十来万元贷款怎么还。失去土地后,整个后河卢村的经济方式变得相当一致——贷款盖房,出租后还贷款,然后盖更多房出租。

　　今年2月25日的几声爆破声,让后河卢村的人更加忐忑。“谁料到这些年房价涨得这样快,我们的地肯定卖亏了。现在盖出的大房子又成了违法,10年快到期了,卢天明欠每户的十来万元能保证吗?”而村民们更加不确定的是,他们与卢天明签订的协议是否受法律保护。

　　开发商身陷3000万债务门

　　据了解，“帝湖花园东王府”项目被停建后，该项目开发商郑州布瑞克房地产开发有限公司又陷债务危机：停建的8个楼盘共拖欠六家承建建筑公司2000多名农民工3000万元工资。

　　一建筑公司负责人在采访中反问道：“谁能想到那么大的楼盘会出问题？”

　　他说，在接工程时，开发商没提供合法手续，说正在办理之中，但考虑到“帝湖花园”项目是郑州市著名楼盘，开发商很有实力，就接下这个工程了。“我们这次损失很大。在施工前已付给郑州布瑞克房地产开发有限公司300万元的保证金，垫资工程款已经达1000多万元了，而开发商总共才付给我们50万元的工程款。”这名负责人说。

　　这些施工企业在承建“帝湖花园东王府”项目时，为什么不先了解一下项目手续是否齐全呢？“我们当时也谈这个事情了，但开发商保证，会抓紧时间把剩余的手续办下来。”这名负责人说：“不仅仅是‘帝湖花园’存在没有施工证就开工的情况，其实在郑州的房地产开发中，几乎有一大半的项目都是这样做的，都是一边施工一边办手续。先上船后买票的现象很普遍。”

　　一位房地产知情人士说，开发商这样做的主要原因是抢时间，很多开发商在施工时直接预备着罚款，宁可罚，也要施工。边建设边办证，这已经成为郑州房地产开发的“潜规则”。按这个“潜规则”办事的，不仅仅是一些小开发商，其中也包括河南很多有名的房地产公司。“这样做主要就是想造成既成事实，大规模的楼盘建成后如果要拆除会让政府为难，最终只好通过完善手续、改变规划并处以罚款的方式认可。而处理周期一长，房价一涨，开发商便能轻松消化罚款费用。这一招历来屡试不爽。大不了，就是再走关系找门路花钱来摆平。在不少人的眼里，房地产开发商人能量巨大，几乎没有走不通的路子。”这位人士说。

　　卢天明与他的生存环境

　　在“帝湖花园”项目之前，50多岁的卢天明名声已经比生意大。布瑞克房地产开发有限公司的资产规模在郑州属于中等，但是留着标志性胡子、先后开着凯迪拉克与劳斯莱斯的卢天明，排场与出身的反差让他喜欢用“一生充满坎坷和传奇”的字眼自我表述。卢家是后河卢村的普通村民，卢天明当过兵，卖过豆芽，精力过人的他在村子里开过好几个小厂，造预制板，生产方便面，生产医用纱布，直到1992年成立郑州布瑞克房地产开发有限公司，投身房地产。

　　河南风雅颂置业有限公司总经理曹天分析说，早期进入房地产行业的，要么是有胆识的人，要么是有背景的人。卢天明靠胆子大迅速与村子里的其他小生意人拉开了距离，并且由于各种自我标识，很快被外人认为是“大有背景的人”。

　　上世纪90年代中期，布瑞克公司开发了华淮小区，这个4万至5万平方米小区的规模不大，定位不高，卢天明并没有靠这个项目挣太多钱。90年代末期卢天明在西南边建立了布瑞克大厦，但是该商业楼盘一直到现在出租率都不高。

　　布瑞克大厦的主体楼盘还未竣工，却面临着成为烂尾搂的危险。虽然资金链几乎断裂，一向高度自信的卢天明却没有任何胆怯，曹天说，卢天明作为企业家的承受能力，大大超过一般人，“即使资产归零的时候也不在乎，用别的方式再把钱玩回来”。他喜欢讲排场，布瑞克大厦几乎成了烂尾楼的时候，“内部装修依旧豪华，羊毛地毯有一两寸厚，踩在上边非常软”。沿着楼梯直到卢天明的办公室，挂满了他与某位市级领导喝酒谈笑的合影，“很多人都以为他大有来头，背景很硬”。

　　卢天明非常注重对个人地位的塑造，有一篇充满溢美之词的文章，依据卢天明的讲述，详细描写了他与劳斯莱斯的故事。“据了解，购买该车需要一套复杂的程序，历时达一年之久。2003年6月，卢天明付过100万元的购车订金之后，生产商从英国专程来到郑州对他进行了考察，内容包括财富、身份、影响力。同时，对卢天明的身体、习惯等细节进行了了解,然后量身定做:方向盘是根据他的手形和握力而设计;脚踏板的长度和形状也同他的脚完全般配……”

　　与卢天明经常接触的生意人王猛(化名)说,卢天明是那种“特别直的人,喜怒毫不遮掩,不把他人放在眼里,也没有太多是非观,说话比较粗”，根本不在乎别人评价,“你可以认为他直率得可爱,也可以认为他毫无底线,是一个性格有明显缺陷的企业家”。

　　在个性方面,卢天明被形容为非常有斗志的人,从不自我怀疑。“但是他的性格又十分不稳定,好像处在恋爱中心智不全的人一样,一会儿喜欢对方,一会儿又不喜欢,让人难以把握。”而卢天明的这种难以控制,也成为他与地方官员关系微妙变化的一个原因,“他会让利益关系没有安全感”。

　　至于“帝湖花园”两栋楼的被炸,在开发商眼里有不同的评价标准。对卢天明表示同情的王猛说:“是否挤占河道对我们开发商来说是个伪问题,卢天明怎么不到黄河上去建楼房?这个河道已经多年废弃不用了。他是太缺乏危机公关能力了,当事情让某些方面难以下台后,他不愿拉下面子妥协,瞻前不顾后,容易被利益关系抛弃。”

　　曹天说,依靠胆子大起家的卢天明,一直利用出生地的人脉关系在郑州西南边发展生意。但是他并没有突破这种局面,又没有刻意去维护各种关系。河南卓越工程管理有限公司总工程师陈友曾提到,一个房地产项目从申请用地、规划到向质量检查站报监等,要通过层层严格审批,根本不可能在有关部门毫不知情的情况下建设好几年。曾经顺应环境的卢天明,在政策与市场环境渐变的局面下,遭遇此事成了“偶然中的必然”。

　　谁在突围“土地困局”

　　郑州市的违法建筑,在当地是一个显得尴尬的话题。最具代表性的事件是,2006年9月国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,严肃处理郑州市违法批准征收占用土地建设龙子湖高校园区问题。国土资源部执法监察局局长张新宝将之定义为“是一起集违反规划、非法批地、顶风作案、有禁不止四大特征于一身的典型违法占地案”。张新宝说,龙子湖高校园区规划没能获得国家批准,但从2002底年开始,河南省和郑州市有关方面连续闯关,强行征用土地14877亩。最后监察部门给予河南省发展改革委主任、郑州市市委副书记等人记大过处分。

　　而河南省保护耕地与加强粮食主产区的建设任务,与城市迅猛扩张的冲突尤其明显,被学者们称为微缩的“中国式土地困局”。龙子湖高校园区造成既成事实后补办了合法用地手续,而一位学者向记者提到,“其实当时地方官员胆子还应该更大些,承认已经占用了更多土地,中央批评批评也就批准了”。

　　河南省国土资源厅厅长张启生曾在去年河南省“两会”期间对记者表示,郑州市的规划已经不能满足发展的需要,“这是一个非常棘手的问题”。类似问题不仅在郑州和开封的一体化规划中存在,土地几乎成了河南每个城市发展的瓶颈之一。

　　“郑州作为省会城市,功能太过集中。”曹天说,在河南省没有其他实力相当的城市能够分担更多功能。比如山东除了省会济南,还有青岛等经济实力强劲的城市聚集人群。河南人口向郑州集中,人口压力特别突出。一位学者介绍说,郑州市执行的城市总体规划是1998年经国务院批准的,规划期限是1995-2010年。但由于经济社会的快速发展,郑州在2003年就实现了规划中确定的到2010年的主要发展目标,“提前了7年”。2005年7月,经建设部批准后,郑州市政府开始着手编制新版的城市总体规划,规划期限为2006-2020年。目前,新规划已经省、市两级政府审议通过,正在等待建设部审批。规划中建设用地的审批成为关注的重点。

　　而根据郑州市政府相关部门的报告,郑州市是全省人均耕地最少的地市,人均耕地低于全国和全省平均水平,也是全省少数几个粮食调入市之一。“在国家和省推行的关于实现区域粮食自求平衡的有关规定,以及国家以粮食为主的农产品购销体制和价格的改革,使郑州市的粮食生产面临着巨大的压力,大量粮食的购进将成为困扰郑州市的一大问题。”

　　河南省人大代表张新(化名)说,国家给河南下的粮食生产指标是硬杠杠,河南承担着全国好多人的吃饭问题,自身城市化进程受到影响。而当初产生积极作用的家庭联产承包责任制,今天值得讨论和思考了。

　　张新将卢天明事件看做城市进程中特定时期的产物,“我国无论是《宪法》《土地法》还是《物权法》,都给土地制度改革留了空间,政府的土地储备用完之后,我们的土地政策该如何发展?这是更值得思索的问题”。