大致分为两个阶段，一是招标阶段的合约管理，另一则是实施阶段的合约管理。其中，造价管理贯穿于项目整个过程之中，当然亦包含于合约管理整个过程之中。以下便以某一超级商业建筑之PCM合约管理为例，提出本本一些心得，请多提宝贵意见。

一、招标阶段之合约管理要点

0100 发包总体计划拟订
01 0101 发包总体框架拟订
02 0102 发包策略拟订原则
03 0103 发包架构拟订
04 0104 发包方案拟订
05 0105 发包流程拟订
06 0106 发包总体时程管制表拟订
0200 资格预审
07 0201 资格预审文件编制
08 0202 厂商考察内容拟订
09 0203 协助业主考察厂商
10 0204 考察报告编写
0300 招标文件编定
11 0301 招标文件编制
12 0302 招标文件检讨
13 0303 招标文件审查
14 0304 招标文件定案
15 0400 发标~决标
0500 合同签订
16 0501 合同签订注意事项
17 0502 合同谈判策略
18 0503 协助业主签订合同
19 0600 经验总结 


二、实施阶段之合约管理要点

0100 合同实施前管理（计划类）
01 0101 合同总体分析
02 0102 合同详细分析
03 0103 合同文件交底
0200 合同实施中管理（执行类）
04 0201 合同管理台帐
05 0202 合同目标控制
06 0203 合同实施监督
07 0204 合同跟踪管理
08 0205 合同诊断管理
09 0206 合同估验计价
10 0207 合同变更管理
11 0208 合同索赔管理
12 0209 合同索赔解决
13 0210 合同文档管理
14 0211 沟通协调管理
0300 合同实施后管理（总结类）
15 0301 合同实施后评估

    依据上述要点，以下便针对性的对“招标阶段的合约管理方法”作一些展开，期望能和各位项目管理者或合约管理方面之人士进行交流和共享，也期专业人士能都提宝贵建议和意见。

0100发包总体计划拟订
01-0101 发包总体框架拟订
此为图片无法插入，抱歉！ 


02-0102 发包策略拟订原则
(1)合理划分标段。
根据工程规模、复杂程度及业主需求，PCM建议合理划分标段。
标段的划分可结合业主的开发计划、投资计划以及资金状况与业主造价控制来划分标段，原则即是保证按业主计划实施，保证工程质量，同时亦应考虑便于施工管理。
专业性较强、技术复杂的工程宜采用分包的形式发包。
(2)建议：标段不宜划分过多，否则会增加招投标、施工管理协调的工程量。
(3)杜绝任何带有感情色彩的总包和分包的发包。

03-0103 发包架构拟订
04-0104 发包方案拟订
（1）总包发包方案
由土建、安装组成联合体总承包。总承包单位对本单位不具备资质的其余各专业需进行招标市场分包。分包专业为：桩基工程、外装修工程、精装修工程、钢结构工程、设备采购（电梯工程）、消防工程、智能化工程、景观工程等。
优点：由总包单位负责对各专业的协调工作，各工种之间的配合、协调性较强，招标工作简洁，发包金额大，议价空间及付款条件较为有利。
缺点：造价难以降低，工期较长，不易控制。
（2）按专业发包方案
分包专业为：桩基工程、外装修工程、精装修工程、钢结构工程、设备采购（电梯工程）、消防工程、智能化工程、景观工程等。
优点：此方案可部分节省造价，各专业可按阶段分别进行招标，工作程序较为简单。
缺点：施工接口难以厘清造成纠纷。施工设备重复造成浪费。专业之间专人（监理单位）协调工作量较大，土建装修施工周期较长。
（3）按功能或伸缩缝或层发包方案
按功能或伸缩缝或层发包：
桩基工程、各功能或伸缩缝部分的土建、外装修工程、功能钢结构工程、功能的设备采购（电梯工程）
优点：此方案工期相应缩短，通过招标比价，造价可显著降低。既可以总包形式发包，议价空间及付款条件较有利，又可按专业形式发包，施工期缩短。 
缺点：如非一家土建单位中标，专业之间专人（监理单位）协调工作量较大，招标过程较为烦琐。
（4）指定专业分包建议
指定分包多以专业技术为主要考量：1、钻探工程 2、假设工程 3、桩基工程 4、电（扶）梯工程 5、室内公共区精装修工程 6、智能系统工程 7、特殊效果（灯光、音响、水景、舞台） 8、招牌及指标工程 9、消防工程 10、幕墙工程

05-0105 发包流程拟订
06-0106 发包总体时程管制表拟订
发包总体时程管制表包含以下内容：
(1)总体计划时程
(2)厂商考察时程
(3)招标发包时程
从（1）中切分出总包、各指定分包其招标发包时程，然后据此编列厂商考察时程、招标发包时程、招标文件编制检讨时程等，依据结构分解工作，落实相关责任单位完成各项工作。

0200 资格预审
07-0201 资格预审文件编制
1 .编制资格预审文件
1.1资格预审文件应包括以下主要内容：
a.投标申请人资格预审须知
a1.总则
a2.资格预审申请
a3.资格预审标准
a4.联合体
a5.利益冲突
a6.申请书的提交
a7.资格预审申请书材料的更新
a8.通知与确认
a9.附件：◎ 资格预审必要合格条件标准
◎ 资格预审附加合格条件标准
◎ 招标工程项目概况
b.投标申请人资格预审申请书
b1.资格预审申请书
b2.资格预审申请书附表
◎投标申请人一般情况
◎年营业额数据表
◎近三年已完工程及目前在建工程一览表
◎财务状况表
◎联合体情况
◎类似工程经验
◎公司人员及拟派往本招标工程项目的人员情况
◎拟派往本招标工程负责人与主要技术人员
◎拟派往本招标工程负责人与项目技术负责人简历
◎拟用于本招标工程项目的主要施工设备情况
◎现场组织机构情况
◎拟分包企业情况
◎其他资料
c.投标申请人资格预审合格通知书
1.2资格预审审查方式确定
1.3资格审查内容确定
1.4资格预审文件编制
1.5资格预审文件的评审

08-0202 厂商考察内容拟订
选择总包单位，全面考察总包单位需注意的事项。
在考察总包单位之前，业主需提供总包之资料有：a.基地平面位置图及预定施工道路；b.楼层数、各楼层高度及各层面积功能。

一、管理
1、领导：主要考察施工单位及上层管理领导的管理水平和能力、成功案例等。
2、在建项目：主要考察:a.施工单位在建项目数量、开竣工时间；b.施工单位届时实际能投入本案的管理人员和人力的数量和质量。
3、劳动力：
1）劳动力考察：规模大的施工单位一般有人力公司，为项目提供劳动力数量、人力资源状况以及具体项目各班组数量、人员配置数量状况及分析评价。
2）施工单位提供本项目计划投入之相关人力资源报告：a.几个项目部、属何区；b.每一个项目部下属各班组、人员编制、劳力安排计划；c.如何运作管理。

二、机械设备
1、周转材料
周转材料主要有模板、钢管脚手。
考察点1：1）施工单位现有库存数量；2）在建项目投入使用量；3）该项目需求总量、现缺口数量、供应时间、供应数量等；4）针对本案计划使用量，编制完整的周材供应方案，应包括依据所提进度需几套模板，模板供应来源、数量及模板加工制作人员配置。
考察点2：1）施工单位在建项目实际情况；2）固定资产表；3）采购供应单；4）本案未来之仓储计划、使用计划。

2、施工机具
考察点1：施工机具主要有塔吊、钢筋加工焊接设备、临时发电机。
1）塔吊：该项目需投入10-12台60T•M；
2）焊接设备：碰焊机、电渣压力焊机等；
3）钢筋加工机械：折弯机、切割机等；
4）临时发电机：主要提供施工机具电力。
考察点2：1）仓储计划，如抽水设备、水准仪及施工机具之仓储、使用计划；2）在建项目实际使用情况；3）固定资产表；4）采购供应单。

3、土方工程施工计划
考察点1：挖土机械数量及来源；相应配置运土汽车的数量及来源；
考察点2：土方运输、堆放、回填之方案；
考察点3：关于弃土，需至环卫处办理相关手续，并缴纳工程渣土排放和弃置场地费。施工单位应提前作好此项工作。

4、商品砼供应厂商
主要考察其供应能力、质量等。
考察点1：总包单位依进度提供商品砼供应方案及来源，方案一：全外供；方案二：外供加自拌站。考察商品砼供应厂商最大供应量、项目最大需求量、泵车数量、输送泵数量等等。
考察点2：混凝土泵车依一层施工所需之车辆数及车辆调度来源。

三、后勤保障
1、物料供应
实力大的施工单位（或总承包企业）一般有专业的物供公司，为其在建大项目配套服务，保证工程进度和工程质量。
考察点：1）以往工程采购、供应单、发货（发项目部）单/函；2）协作单位（物供、生产单位等）状况；3）现有/以往物料库存状况。
其中：砼、钢筋、模板、脚手为重点考察对象。
2、专业配套
（1）可能专业配套状况：a.下属专业配套公司或部门提供的配套及配套方案；b.可靠协作单位提供的配套及配套方案。专业配套的优点：工序有效衔接、利于进度。
（2）专业配套管理
考察总包单位专业配套管理人员的资历、现有管理项目状况。
四、总包协调
本案总包协调管理非常重要，亦是项目进度、质量等能否有效控制的关键所在。
考察点：1）在建项目总包管理状况；2）项目经理、总工程师、质量/技术工程师、专业配套工程师等；3）以往项目评估等。

09-0203 协助业主考察厂商
0203-01厂商考察计划

一、总包考察计划编制的必要性
略

二、总包考察前准备工作
1、考察前，提供资料
在考察总包之前，业主应提供考察对象以下相关资料：
a.基地平面位置图及预定施工道路；
b.工程概况（包括总建筑面积、地下/地上建筑面积、开挖面积/深度等，面积为初估值，供其参考）
c.楼层数、各楼层高度及各层面积功能；
2、考察前，发文通知
在考察总包之前，业主将以类似发文的形式，通知考察对象：1）具体考察时间；2）考察公司、在建/已建项目（从总包提供的施工项目一览表中选出）；3）考察计划内容；4）总包单位总部安排专人负责作简报；5）项目部安排专人负责作简报。（总包单位根据业主提供之资料和相关讯息，准备简报资料，简报资料应包括考察计划内容，待简报时一并附上。） 
3、考察前，考察日程安排
在考察总包之前，总包根据业主的考察时间、考察内容，安排考察日程和方案，并回文于业主。

三、总包考察计划内容
（一）考察类似本案之工程管理、施工方案
1、总包管理组织制度之考察
2、劳动力资源及实施状况
3、管理技术人员资源及状况
4、人力资源计划、组织及如何运作管理
5、周转材料采购、租赁、仓储等实施计划及应对措施
6、施工机具采购、租赁、仓储等实施计划及应对措施
7、商品砼供应实施计划及应对措施
8、后勤保障实施计划（包括物料供应、组织管理、职工伙食、医疗保健、办公生活区环境、保卫和消防。）
9、专业配套管理实施计划及应对措施
10、总包协调计划及应对措施
11、专业分包状况和协调措施
12、施工组织设计方案
13、在建项目工程进度、盈亏状况。

（二）考察拟承建本案之管理、施工方案
1、总包管理组织制度之考察
2、劳动力资源及实施状况
3、管理技术人员资源及状况
4、人力资源计划、组织及如何运作管理
5、周转材料采购、租赁、仓储等实施计划
6、施工机具采购、租赁、仓储等实施计划
7、商品砼供应实施计划
8、后勤保障实施计划
9、总包协调计划
10、基地之施工场地总平面布置（包括施工道路）、临时水电布置方案、108亩基地交通动线安排等。
四、资料回馈
1、简报内容
2、资格预审不足之资料

10-0204 考察报告编写
依据以上考察内容编写考察报告，考察报告略。

0300 招标文件编定
11-0301 招标文件编制
招标文件略。招标文件之合约条款采用FIDIC1999版。招标文件组成如下：
第一篇 投标邀请书
第二篇 投标须知
第三篇 合同通用条款
第四篇 合同专用条款
第五篇 技术规范
第六篇 投标书与投标担保格式
第七篇 投标书附表格式
第八篇 工程量清单(另册提供)
第九篇 合同格式
第十篇 保函格式
第十一篇 招标图纸(另册提供)

12-0302 招标文件检讨
0302-01招标文件检讨（投标须知部分）
招标范围、工期、质量标准、报价方式、评标办法及标准、投标保证金、履约保证金

0302-02招标文件检讨（合同条款部分）
1、保留金额度
2、争议解决方式
3、总包与土方工程接口
4、误期赔偿限额规定
5、安全文明措施费用
6、承包人风险范围
7、赶工措施费
8、工程照管责任接口
9、变更权
10、总包与指定分包的界面
11、总包与指定分包付款方式
12、保险金
13、大小店装修施工管理
14、增加套图条款
15、竣工图编制标准
16、设备使用培训
17、材料预留量
18、总包现场设置样品陈列间
19、总包现场设置试验室
20、主要材料设备采购范围及方式
21、交屋条件：
22、总包报价方式
23、PCM角色
24、进度报告条款：
25、总包招标范围：
26、丙工装修： 
27、增加套图条款： 
28、对无法确定的项目
29、进度条款及罚则
30、总包招标范围
31、总包报价预算内容
32、进度条款
33、合同计价方式
34、总包报价计算软件
35、预算界面
36、权责区分表
*发包计划略
*采购界面略

13-0303 招标文件审查
14-0304 招标文件定案
150400 发标~决标

0500 合同签订
16-0501 合同签订注意事项
17-0502 合同谈判策略
18-0503 协助业主签订合同
19-0600 经验总结

（徐建文）