《物权法》尘埃落定 杭城开发商急卖车位？ 点击次数436


　　备受关注的《物权法》一出台，全国楼市就激起了阵阵涟漪。一个很明显的表现是，北京、广州、南京、杭州等各大城市的一些楼盘，开始赶在10月1日《物权法》正式实施之前卖掉车位，有些甚至开始打折销售。
　　《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”
　　既然车位的权属可以通过当事人约定来明确，开发商又为什么要急着卖车位？《物权法》中对于车位的规定，是否已经解决了所有人的疑惑？
　　开发商急售地下车位的背后
　　此次开发商抛售地下车位的行动显得有点不约而同：在《物权法》通过10余天后，南京奥体西堤国际、江宁天地新城、龙江汇贤居等近10家楼盘开始突击销售车位。有开发商甚至表示，在月底前购买车库可以享受2万元优惠。
　　在北京，多家开发商坦言：“得赶在十一之前想办法尽快多卖些车位。”某些开发商因此推出了特价车位。
　　杭州香吉公寓业主日前质疑开发商私自抛售地下车库，市价十四五万元的地下车位，现在只要七八万元就可以买到。
　　对于多家开发商急着销售车位的情况，一些开发商表示，这跟他们对于即将实施的《物权法》，以及地方依据物权法制定的车位新规没底有关，那么还不如尽早“落袋为安”。
　　据了解，开发商的担心主要集中在这一点：按照《物权法》的第70条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。那么，地下车位是不是属于这个专有部分以外的“共有部分”，而由全体业主共同管理？这是否又意味着目前由开发商自己决定的车位价格，今后也要由全体业主跟开发商共同商量决定？
　　车位，到底是买还是租？
　　市中心车位更受业主青睐
　　一部《物权法》，牵动业主神经最多的，少不了“车位”二字。
　　2000年的小区，交付入住至今，地面车位“车满为患”，地下车位却是空荡荡。这样的场景在杭州不少小区都可以看到。对于这种明显不合理的现象，很多业主都有抱怨。
　　对于业主这样的抱怨，不少开发商都会给出“地下车位只卖不租”的回答，但业主却很少有人能坚定地说我要买。要不要买车位？公说公有理，婆说婆有理，却也是买房过程中一道永远无法给出合适答案的“考题”。
　　A.“车满为患”与空荡荡的地下车库
　　有车业主的困惑
　　穆小姐住在文二西路上的一个小区里。因为下班时间不固定，每天回家之后的停车就成了她最头痛的问题之一。“算上公共道路以及门口马路上的车位，小区里大概有20多辆车没地方停。先到先停，有时回去晚了，就只能勉强挤到草坪上去。”有一次，半夜回家的她，实在找不到车位，就仗着爱车是越野车，“爬”到了花坛上。
　　车位抽签、车位拍卖、先到先停……几乎所有能尽量缓解小区停车纠纷的招数，在杭州都不少见。章女士所住的文晖路上某小区，停车实行的是抽签制。300多辆车，只有200多个车位可供抽签。就算这样，一些抽到车位的业主，为了防止自己的车位被人“捷足先登”，甚至还夸张地准备了一个“铁饼”，“白天就锁到车位上，晚上回家停车之前再开锁。”
　　在采访过程中，记者发现一个颇值得玩味的现象：老的小区，是因为当初规划不足，导致车位紧张。但不少中高档楼盘，则常常出现地上车位见缝插针、地下车库门可罗雀的场面。吴小姐住的定安苑小区，就有这样的情况。“我们小区一楼架空层设计了一些车库，但这些车库是常年关门，而我们业主的车只能停在公共道路的停车位上。”吴小姐曾经去咨询过，得到的答复是，底层的车库开发商只卖不租。
　　于是，“车满为患”与空荡荡的地下车位，这两个互相矛盾的场景，常常同时出现在一个小区里。
　　B.要不要买车位？
　　两种截然不同的选择
　　有车位、但必须要购买才能使用，这是不少小区的现状。但到底要不要买车位，业主中间也分化成了两种截然不同的态度。
　　26岁的小贺是有车一族。加上他父亲的爱车，家里就有两辆车了。去年搬进东新园的新家之后，在他的极力建议下，家里一下子就买了两个车位。他的这一做法使不少朋友都有点纳闷：车位么，每月花一两百元租一个就好了，何必花十多万元去买呢？
　　“也有朋友认为，与其花这个钱买车位，还不如投资股市。不过我觉有点纳闷：车位么，每月花一两百元租一个就好了，何必花十多万元去买呢？
　　“也有朋友认为，与其花这个钱买车位，还不如投资股市。不过我觉得车位今后肯定有升值空间。而且我们小区的车位卖得非常便宜，只要5万元一个。比周边同类地段的其他小区都要便宜不少，就冲这个，也不会吃亏的。”小贺很相信自己的眼光。
　　与小贺不同的是，傅先生则是坚定的不买车位者。家住市中心某高档小区的他，搬进新家之初，还有点犹豫，但后来一打听，他住的小区地下车位的销售价格要23万元；而如果租的话，每年只要6000元。
　　租赁比购买要划算得多，是不少人坚决租车位的重要原因。住在白马公寓的一位业主，算了一笔账后发现，购买车位，在一次性需要投入大笔资金之后，每个月还需要缴纳一定的车位管理费。而这个费用，只比租一个车位的月花销减少了200元。“花20多万元，就为每月节约200元，有点投资意识的人，都会认为这笔生意不太划算。”傅先生坦言。
　　而另外一批“租赁派”，则是因为车位价格原因，决定放弃购买。一位刚入住新小区的业主揶揄道，我的车才几万元，而我们一个地下车位要15万，就像明知自己的鞋子并不太值钱，我怎么还会花很多钱买一个更贵的鞋柜？在一些知名网站的论坛上，一些网民也表示，决不会为了10多万元的车子，去买个25万元的车位。
　　C.大多数业主认为市中心车位值得投资
　　尽管如此，不少业主还是认为，如果资金允许的话，市中心车位比较具有投资价值。
　　网友zhoujh192最近在住在杭州口水楼市论坛上发了一个帖子，专门咨询“要不要买车位”的问题。他目前有两个地方的车位可以选择：三墩都市水乡小区，车位价格是5万元/个；市区大学路小区地下车位，售价为15万元，小区车位配比率在1：0.3左右。该网友说他自己目前是打算住在市中心，近期不考虑买车，但到底要不要买车位、买哪个却想不好。从跟帖的发言中可以看出，大多数网友的态度一致：建议购买市中心车位。网友“方程式”觉得，市中心的车位，这个价格还算理性，可考虑做长期投资！
　　记者拿着这个例子问了不少人，发现普遍观点也都认为市中心车位值得下手。至于理由，则普遍看好市区的房子不愁卖，供求关系也必会导致车位价值的增长。
　　记者手记
　　三条黄线成本几何
　　其实，有车的人，如果资金宽裕，不少人还是很希望能买一个车位的，保证爱车的“休息品质”。但尽管如此，不少业主对于车位的价格很有意见。我听见的比较极端的一种说法是：车位不就是三条黄线吗？言下之意十分明了：十几二十万元的钞票，去买三条黄线，实在不合算。
　　我想，他的这种想法，其实代表了不少有车一族的态度。但是，当我把这种说法转述给某开发商时，他却极其严肃地说了一句话：“车位也是有成本的！”
　　车位也有成本吗？当然有！但之前很多关于车位的争论中，成本这个词却很少有人关心。大多数人似乎都认为，房子建造的同时，车位是自然而然地就建造出来的，所以车位收入就是纯利润。“事实上，如果不是为了建那么多车位，开发商完全没有必要花那么大的力气，往地下挖一层甚至两层。”
　　而不少楼盘的地下停车场，除了停车之外，还是特殊时期的人防场所。也因此，地下停车位是非常牢固的。“说得形象一点，就是一个混凝土浇灌起来的大盒子。”城西某楼盘开发商说，他们测算过成本，地下车位建筑成本在每平方米2300元左右，算上公摊，每个车位成本超过8万元。而该楼盘车位标价为8万元。
　　举这个例子，并不是帮开发商说话，而是觉得我们应该更理性地看待车位。供求关系决定价格。私下里，其实我也认为不久的将来，主城区的车位必定会是稀罕物，正如主城区的土地寸土寸金。
买房送车位之风吹到近郊楼盘
　　捆绑销售，对开发商和业主都有利
　　“在开盘前，我们已经确定了买房附赠车位的销售模式。虽然早几年在杭州市中心，也曾有楼盘尝试过这种套餐销售，但在萧山，我们还是第一批。”
　　湘湖林语是湘湖休博园区最近开盘的一个楼盘，销售部经理曹国华称，尽管湘湖林语是萧山区域相对较为高档的楼盘，但开盘以来卖得相当不错。《物权法》通过以后，来咨询的购房者就更多了。
　　事实上，就在业主为难觅车位一筹莫展的同时，一些开发商也在为如何消化手中的车位大伤脑筋。一方面，现在的车位都是地下的，建设成本相当高；另一方面车位的销售速度比住宅慢很多，不仅增加了开发商的资金成本，还容易引发物管纠纷。
　　套餐销售有多少实惠
　　在杭州，住宅和车位套餐销售的模式始自市中心。
　　2005年8月，当时锦昌文华进行营销创新，房子和车位捆绑销售，搭售的车位比正常的车位价格便宜10万元左右。
　　据介绍，当时锦昌文华二期约有500个左右的车位，车位配比为1：0.8，每个车位的平均价格在17万元左右(市场上同地段的楼盘车位价格约18万元左右)。如果购买锦昌文华的房子(均价接近10000元/平方米)，可以7万元左右的价格同时购买一个车位，车位的使用权同房子一样，为70年；不过一套房子限买一个车位。
　　捆绑销售直接刺激了锦昌文华的成交量。因为万元房的业主，通常经济实力不弱，自然也会很在意车子的安全性，哪怕是单单从费用上来讲，7万元70年的使用权也显然是划算的。据了解，目前新建小区的地面停车位每月的租金为100元，一年就是1200元，70年就要8.4万元；地下车位的租金略贵，要200元左右，70年的总费用就要16万元多。
　　事实上，现在在很多已经交付使用的楼盘，能不能租到车位还是个问题，更何况以后的私家车一定会越来越多。
　　比锦昌文华配套销售车位进一步的是，湘湖林语的车位是随房子附赠的，也就是房价本身就已经包括了地下车库。曹国华介绍，“湘湖林语位于湘湖核心区块的东北侧，是一个中小规模的精品社区，附赠地下车库也是属于楼盘的营销策略。楼盘把目标对象定位在已经买车、或者即将买车的白领一族。”
　　与前几年投资需求旺盛不同的是，现在的楼盘许多都以自住需求为住，曹国华认为，“投资客往往买了房子不买车库，但自住的业主就不同了。他们很在乎楼盘的车位配比率，买房子的时候，也会把以后停车方不方便作为一个很关键的因素。这批业主如果不买车库，也往往是出于资金周转的考虑，毕竟现在房价较高，光一个住宅的首付款，就会花掉年轻人的绝大部分积蓄。”
　　据了解，湘湖林语车库的销售均价在每平方米5800元左右，大部分房源在130平方米左右，即使按萧山城区部分售价较低的新楼盘相比，地下车库相当于只卖了七八万元，套餐销售至少可以让消费者便宜五六万元。
　　卖不动不如销售创新
　　事实上，推出套餐销售在开发商内部也是有争议的。有些购房者会以为是楼盘的车库，特别是地下车位卖不掉，开发商另起炉灶想出的办法。
　　曹国华认为，这直接取决于楼盘的定位。在杭州，确实有一些楼盘销售到了一半，发现地下车位的销售进程跟不上，最后推出捆绑销售的优惠套餐。有许多卖不掉的地下车位，其实都集中在一些已经交付的二手楼盘中，一方面业主停车紧张，另一方面楼盘的地下车位又卖不出去，加剧了物管矛盾。而湘湖林语是在开盘前，就早早决定了住宅附赠地下车库的销售模式。作为湘湖核心区块现有最后一块住宅用地，湘湖林语有意打造一个精致的高档楼盘，其架空层就高达5.4米。
　　“相对附赠地下车库来说，架空层的营销优势或许更具诱惑力，许多业主是现场看了如此高的架空层和周边景观才下单的。在湘湖林语的二楼就可以看得到湘湖。不过，地下车库的销售优势很快就会体现出来，因为其他楼盘大多做的是地下车位，而我们独创性地推出了地下车库，再加上是附赠的，优势其实相当明显”，曹国华说。
　　事实上，附赠车位正成为许多高档楼盘的销售模式。除了许多别墅和排屋是附赠车库、车位外，钱塘江一线江景楼盘观邸国际寓所推出首批300余套房源时，也有赠送车位的优惠。
　　曹国华认为，除了提高楼盘的销售速度外，附赠车位事实上还起到了客户分群的作用。湘湖林语自3月25日开盘，首期房源已经销售了70%，客户的普遍反应是房价不便宜，但物有所值。大概有85%以上的客户是自住需求，主要是做婚房和改善性住宅，大多是有车或者快要买车的这一群人。
　　休博会已经让杭州人对湘湖区域非常熟悉，湘湖林语也有意吸引杭州主城区的客户。尽管湘湖是地铁一号线的起点站，但对于许多要到湘湖去置业的杭州人来说，也肯定是有车一族。
　　捆绑销售有利物管和谐
　　曹国华也认为，捆绑销售对开发商其实也是一件好事。尽管有一定幅度的让利，但是资金回笼速度就会加快，楼盘的形象也会上升，从长远来讲，捆绑销售有助于解决现有楼盘的停车难，达到物管和谐。
　　按照攻略营销机构执行董事祝军华的话说，如果处理不当，车位销售问题也会成为开发商的“心头之痛”。
　　祝军华称，目前很多业主在买房时，其实不大会考虑出手买车位。原因主要有三。
　　一是根据杭州市有关规定，车位只能销售给已购房的业主，销售局限性比较大。这就造成一些车位配比率比较高的楼盘，除了满足小区自己业主的需求，有大量的剩余车位找不到下家。
　　二是车位的销售周期与小区入住时间有关。很多业主买房的时候，还要再等上两三年房子才能交付，所以不愿意提前两三年买下车位，大多数人会等到入住之前才考虑。另外，很多人也会因为买房压力本来就大，不愿意再给自己增加负担。
　　三是远郊楼盘的公共停车场所很多，加上入住氛围不是很浓厚，停车场所更多。比如在马路边停车，很方便，还不要钱，更加让人觉得车位不是很重要。即使在市中心，这样的情况有时也会出现。有个楼盘此前存在地下车位卖不动的问题，最后交警部门在临街马路上装上咪表，4小时就要重刷一次，很多业主都“自觉”买了车位，停进小区。
　　记者手记
　　先把车位用起来
　　车位是用来干嘛的？这个问题听起来有点傻。车位么，自然是用来停车的喽。
　　但事实是，有车一族要找到一个可以停车的“三道线”很难。要么开发商出价太高，要么开发商只租不卖，爱车就只能日复一日“露宿街头”。
　　而另一方面，车位销售问题也成为许多开发商难言的心头之痛。地面停车场车满为患，地下停车位空空荡荡，成为小区停车的一大尴尬。
　　这些现象的背后，则是日益严重的停车难问题。每天围绕着停车产生的纠纷，给物管公司和小区业主的关系埋下不和谐的音符，也给拥挤不堪的社会埋下许多不安定的因素。
　　我们想说的是，车位本来就紧张，为什么要让本来就稀缺的车位资源空闲起来，这是一种不应该出现的浪费。
　　车位与房子捆绑销售，我们不能说这种销售模式有多么高明。我们想说的是，这种模式的确在结果上能够减轻一些购房者的购房负担，也可以解决今后自己车子的停车问题。从这一点上来说，这种行为是可取的。
　　与此同时，也有一些开发商在车位的产品上寻求创新和突破。比如建造“会呼吸的”地下车位，车位可四面采光、通风，种植绿色植物，可看到瀑布飞泄，电梯门厅精装修设计，这种做法在深圳、广州等南方城市的高档小区里已经相当普遍，而在杭州才初显端倪。把地下车位像住宅一样精心打造，让业主“沿着一路风景”回家，这样的产品相信在雷同性很强的市场中，肯定会让人眼前一亮。
　　而在市中心，一些开发商也改变了车位只租不售的固化销售模式，而是拿出一部分车位交给物管公司来打理，以方便业主停车。其实，一个人车秩序井然的小区，是能为这个小区增加价值的，也能为这个开发商的品牌增添色彩。
　　对于这样把车位利用起来的行为，我们表示支持。

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上传：NorthernStar  来源：住在杭州网  [2007年4月5日]