消除盲区、集中土地、因地制宜发展杭州房地产经济
浙江省建筑房地产开发公司总经理 陈 瑛
杭州有着独特的人文景观和地理环境，自古就被誉为居住的天堂，杭州市市委、市政府适时提出了“游在杭州、学在杭州、住在杭州、创业在杭州”的发展战略。经过不懈的努力，该市房地产业持续、高速地增长，充分带动和体现了全市社会经济发展水平，杭州市先后获得了联合国“人居奖”，“国际花园城市”和“国家环保模范城市”等荣誉称号。随着杭州市居住环境的进一步改善和城市经济的快速发展，以及城市建设投融资制度、土地使用制度、住房分配制度改革的深化，该市的房地产市场全面建立并且已经发展成为主导产业。房地产市场的建立和发展，为加快改善城镇居民的居住条件，加快城市建设，促进杭州经济的发展起到了积极的推动作用。进一步加强对房地产市场的调查和分析，保持房地产市场规范、有序、健康、持续地发展，将对经济发展起到重要的作用。

杭州房地产市场现状
近几年来，杭州市及长三角地区社会经济持续快速发展，是全国经济增长最快的地区之一。经济的良性发展和居民收入的持续提高，极大地促进了房地产市场的发展。广大城镇居民积极投入住房改革，住房商品化等新的住房消费观念已基本形成，房地产投资快速增长，房地产企业实力不断增强，住房梯度供应体系已基本建立，使杭州市的房地产市场有了较大的发展。建立住房公积金制度、出售公房、落实住房货币补贴等房改措施，使城市居民进一步形成了新的住房消费观念，也为房地产市场的产生、发展提供了充分的物质基础（资金和消费市场）和推动力量。
通过房地产开发，改善了城市面貌，加快了基础设施建设、小区环境建设。杭州市新建成的大关、古荡、三里亭、蒋村等居住区，新金都、南都德迦、紫桂花园、桃花源以及万家花园经济房等居住区，都得到了国家建设部以及国内外同行的赞誉。山水人家作为国家康居示范工程，小区的规划设计、施工图设计均已达到了国家３Ａ标准。房地产开发企业良好的市场开拓意识、品牌意识和灵活的企业机制已经成为杭州市房地产市场持续发展的强劲内因，并将进一步提升杭州市房地产业的综合素质。
当然，市场经济在创造效率的同时，不可避免地会带来收入的差距，产生社会不同层次的收入家庭。为保证满足广大城镇居民不同层次的住房消费需求，避免开发商单纯从经济效益出发，一味发展大户型、高价位的高档住房，造成市场普通商品住宅稀缺，中低收入人群改善住房的需求难以满足，杭州市政府采取了适度调控措施，引导杭州市房地产市场供应结构逐步完善。例如加大该市中心边缘的土地供应量，同时推出享受政府优惠政策的特殊商品房——经济适用房等。目前，杭州市已基本建立了以商品房为主，经济适用房和租金补贴的廉租房为辅的住房供应体系，市场供求关系日逐合理。

杭州房地产市场存在的主要问题
杭州市的房地产市场正处于建立后的加速发展期，但是由于房地产市场起步晚、发展快，所以发展过程中还存在着房地产市场主体不够成熟、市场机制不够完善、政策法规滞后、政府调控手段落后的一些问题。
　　房地产行业是一个包容性、专业性、综合性很强的行业，它的发展涉及到计划、土地、规划、财政、房管、金融、建筑、信息等相关产业，各部门工作相对独立，缺乏综合协调部门。目前杭州市在房地产项目的实施中存在的问题有：一是审批过程中部门条块分割，缺少综合协调部门，使项目前期审批时间难以控制。二是一些项目在土地出让前，未考虑两边道路上、下水等基础配套设施，开发难度大，即使开发，也无条件交付使用。三是极个别开发商弄虚作假，增加了管理难度。
另外，随着房地产市场的发展，有关房地产信访投诉也不断增加，已占到信访总量的三分之一。反映的主要内容有以下几个方面，一是配套设施不完善，产权不明晰，有关的法律、法规还需要进一步完善。一些开发商在建设中未按规定标准建设汽车库、自行车库、托儿所等配套设施，产权不明晰，能否出售使用或移作他用无明确规定，售后管理缺乏手段。例如小区路灯建设，建设主体、管理单位、费用分担等目前均无明确的规定。二是房屋质量问题。房屋质量，国家有明确的建设和验收等标准，但很多住户在交房后，发现屋顶漏水、开裂、屋顶粉刷层脱落、基础不均匀沉降、楼板厚度不够等质量问题。质量问题的危害程度鉴定困难，同时涉及住户、开发商、建造商、材料供应商等多部门，解决问题难度大，耗时多。三是部分开发企业行为不规范，面积“短斤缺两”、“霸王合同条款”、虚假广告等问题时有发生，对房地产市场的负面影响较大。

消除盲区 加大执法 促进市场健康发展
杭州市房地产市场目前仍处于高速增长的时期，在这一时期更应注意努力促进市场健康发展、有序竞争、稳中有升。妥善进行宏观调控，积极引导市场的发展方向，并且以市场管理为核心，以公正、公平为原则，依法查处各类违法、违规行为，维护市场秩序，提高市场运行效率，来不断提高居住水平和居住产业化水平，促进房地产市场规范、有序、健康地发展。
　　房地产业的发展与城市的经济发展紧密相连，密不可分。在坚持发展经济、提高生活水平、改善居住条件的指导思想下，要以培育住房市场为基本方向，加强对房地产市场发展情况的研究，提高政府宏观调控能力，更好地把握全杭州市房地产的发展方向。
　　另外，市场经济就是法制经济，完善的法律法规体系是房地产市场持续健康发展的重要保证。有关部门应根据国家制定的房地产基本管理制度，结合杭州市出现的实际情况，制定有关规定，消除政策盲区。同时要强化管理，对房地产市场发展过程中出现的新情况，要有专门的管理机构来统一协调。而且还应加大执法力度，切实解决一批消费者反映强烈的问题，使消费者的弱势地位逐步得到改善，营造放心的消费环境，使得全杭州市房地产开发建设、经营等各项活动纳入法制化、规范化的轨道。
　　近几年来杭州市行政规范区域２次调整，市区范围不断扩大，要落实土地集中统一管理制度，统筹考虑已划入杭州行政区域内萧山、余杭的用地，按照城市总体规划和城市发展的需要和高起点规划、高标准建设、高强度投入、高效率管理的要求，建设大型居住区。通过大型居住区的建设，加快周边地区的基础设施配套，提高大型居住区的环境质量，吸引居住，疏解老城区密度和缓解商品房供应的结构矛盾，实现杭州市市委、市政府提出的“居者有其屋”的目标。
　　推进住宅产业现代化，实现住宅建设从粗放型向集约型的转变，提高住宅的综合质量和整体效益，促进住宅建设可持续发展，满足广大居民不断改善居住条件和居住环境的要求，以便有效地提高住宅性能和行业综合效益，是当前住宅建设领域的一项重要任务。杭州市政府的职能部门将通过建立住宅技术保障体系，建筑体系等，并且大力推广和应用新材料、新技术，依靠技术进步，来提高劳动生产率，从而推动住宅技术总体水平的提高。
　　房地产业作为杭州市国民经济的支柱和主导产业，对改善居民居住条件、拉动经济增长已经并且还将发挥积极作用，因此保持房地产业市场持续健康的发展十分重要。进一步完善行业管理体制和产业管理体制，完善各职能部门的协调机制，依法行政、妥善调控、积极引导、精心培育，杭州市的房地产市场将会继续持续、健康、稳定地发展。