【摘要】 从项目管理工作的实际出发，借鉴房地产行业的项目管理成功经验，运用管理学的理论和方法，总结了某小区的项目管理及其开发工作整体运作过程。从前期选址、可行性研究到决策，以及从设计到施工和竣工验收各个环节，全面分析小区建设项目的管理规划及控制要点。
【关键字】 小区建设,项目管理,项目决策,项目营销,项目评价
目前国内项目管理火热兴起，国内的很多企业开始重视项目管理的应用，包括对项目经理、中高层经理甚至全员的项目管理培训，同时也有一些企业开始进行项目管理的咨询。那么在当前情况下，企业如何规划项目管理呢?项目管理对企业有什么帮助呢？如惠普公司、联想集团、方正奥德等公司都有比较多的投入，其收益也是显而易见的，体现在公司管理制度的改进，职员项目管理水平和意识的提高，而最直接的表现就是，成功项目的数量的增加和项目实施的利润的提高。
应该说我国的项目管理水平还远远落后于西方的发达国家，国外成熟的项目管理理论已经发展了几十年，但我国真正的引进也只是在最近几年，还没有真正形成属于自己的项目管理理论体系，只是在简单地学习和模仿。笔者就这一问题进行深入探讨。
1 项目概况
从牡丹江房地产开发市场情况看，总量上看已大大超过市场的正常需求，今年新开工近 200 万 m2，加上结转工程和存量房，到年底上市量可达 250~300 万 m2。远远超过正常的市场需求。从供应总体形势上看，需求总量趋于平稳，而增长总量过大。从价位上看，前两年房价上涨较快，一般普通住宅由 1998年的 1 500 元/m2 涨到 2000 年的 1 700 元/ m2，上涨幅度 15%~20%。无论从总量上、价格上都远远超过了老百姓的正常承受能力。
该市房地产市场需求在总量上趋于平稳，不会有大起大落，购房者是普通工薪族中、低收入的大众层为主，当然对高档住宅的需求也还会有一定的比例，但不会太大。这就是在今后一个时期，房地产市场的基调。小区建设该项目规划建筑面积 4.3 万 m2，根据市规划局给定的范围，此片共有被动迁户 242户，无照房住宅 10 户，拆除面积 453.13 m2；非住宅 4 户，拆除面积 864.30 m2，安置面积 1.529 m2。
2 项目开发前期规划
（1）项目选址。随着城市开发脚步的加快，以及城市基础设施的改造和完善，城市主干路，购房者偏爱购买环境好，离江边公园较近的房子。一是空气质量较好。二是方便晨练等活动。该片临近江堤，周边有很多的学校。周边已经竣工的房屋门市已经开始向汽车配件方向发展，有望开发后成为汽配一条街。
可行性研究的主要依据是牡丹江市经济建设的方针、政策和长远规划。经过主管部门批准的项目开发文件。有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料。主要研究以下几个方面：项目概况，项目用地的现状调查和动迁安置情况，市场销售情况预测和建设规模确定，规划及设计方案选择，建筑市场情况及建材供给情况，环境影响和环保情况，开发建设计划，经济及社会效益分析。
（2）规划建设总面积 4.300 万 m2，还动迁面积 1.529 万 m2，其中，住宅为 1.370 万 m2，门市为 0.159万 m2，可出售商品房面积为 2.771 万 m2，其中，住宅为 2.291 万 m2，门市为 0.480 万 m2。估算单位造价为 600 元/ m2，工程总造价：2 580 万元。预计销售收入为 5 430 万元，其中，商品房收入为 4 772 万元，动迁户重置收入为 300 万元。
预计支出为 5 249.25 万元。
收入-支出=5 430 万元-5 249.25 万元=180.75 万元。
与该项目同期可实施的备选方案有两个。其中，方案一公寓的开发项目，规划 5.4 万 m2，动迁比 1:0.46，预期利润 100 万元。方案二家园小区的建设项目，规划 6.8 万 m2，动迁比 1:0.41，预期利润 70 万元。通过对两个项目的综合考察和测算，动迁比相对较大，预期利润降低很大，投资的风险也增加了。通过社会问卷调查和专家研究意见，综合考评三个方案的可行性，得出该项目可行的结论。
（3）该小区共设计住宅 470 套，其中，按规定设计还动迁户用房 240 套。根据地段情况、购买力情况、周边销售形式等因素确定的设计方案，商品房设计按小户型 70 m2 以内占 30%、中户型 70~110 m2占 40%、大户型 110 m2 以上占 30%的比例进行设计。
（4）施工期质量、进度、投资控制。工程质量就是房地产企业的生命，合理的工程进度和造价就是效益。在工程施工设计中，必须充分考虑工程进度的科学合理性，充分考虑材料的成本、质量控制，保证房地产商品的质量。馨园小区的建设阶段质量、进度、投资控制等管理规划编制依据和文件主要内容如下：
小区综合楼总占地面积为 2 万 m2，建筑基底面积为面 6 461 m2，道路广场面积 4 528 m2，绿化面积9 011 m2。包括大小栋号共 5 项，分别是 1#、2#、3#、变电所（换热站、水泵房）、半地下车棚。其中，配套设施建筑面积 2 081 m2，位于小区正中心部位，该楼共 2 层，底层层高 4.2m，总建筑高度 12.4m。
在投资控制中积极搞好建经核算，减少一切不必要的损失和支出，在工程结算审核上遵守合同，执行定额，精打细算，严格审核，是提高企业效益的重要环节。按照初步设计总概算控制施工图设计，各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破，限额设计并不是一味考虑节约投资，也决不是简单地将投资切一刀，而是包含了尊重科学，尊重实际，实事求是、精心设计和保证设计科学性的实际内容，为鼓励促进设计人员做好方案选择，要把竞争机制引入设计部门，实行设计招标，促进设计人员增强竞争意识，增强危机感受和紧迫感，克服方案比选的片面性和局限性，要鼓励设计人中解放思想，开拓新路，激发创作灵感，使功能好、造价低、效益高、技术经济合理的设计方案脱颖而出。主动控制应用在工程项目建设全过程，主动地控制工程造价。
3 项目营销策划及资金运作情况
该市现阶段房地产市场需求的基本情况是进入 2002 年有人称其为小户型年，相对于适应中低收入家庭的低价位住房却出现结构性短缺，总量不能适应中低收入家庭的住房需求。这说明开发商对低价位住房市场的淡漠，失去应有的重视。房地产营销主要手段是，根据当时建设主管部门的有关要求，可以在场地达到了三通一平，建设方案确定后，建设投资达到了 30%以上即可以进行商品房预售工作。提高资金利用率，措施落到实处，服务落到家门口，以确保资金的回笼。
首先，要做好市场调研，确定营销目标。要对房地产市场状态进行研究，以期对该类市场目前和来供需进行分析。经济适用房有效供给不足。要想到客户之所想，客户想不到的，要靠自己的专业知为客户想到。其中，以建筑的地址选择最能体现开发商对于建设“用心”程度，理想居所环境的三个件是讲究居住环境的舒适性，讲究住家生活的宁静。讲究住宅未来的发展性。其次，还要做好广告宣传以外力发展自己。调查研究购房者的具体需求和购买动机，大胆策划，善于“造势”。新居在推出前，分利用现有的资源进行“造势”，具体内容如免费预售登记、特价房等。最后，抓住时机，灵活经营，立品牌意识，创造企业形象。
4 项目后评价
该项目的实施总体上还是成功的。项目按照原计划的步骤的进行。项目进度、项目质量都在计划制内，而且项目效益远远超出了计划目标。其中联合开发、风险共担成功地解决了公司开发中的短缺流动资金周转问题。设计方面从公司的设计意见反馈书中可以看出还是符合开发商建设开发意图的。强平面配置及室内格局的合理与使用顺畅是提高附加价值的首要工作，减少室外与室内使用面积的浪费使每一平方的面积都做最合理的安排，使每个不同用途的空间能发挥最高的附加价值。
对成本的控制是同时考虑设计与施工 2 个方面。一般而言，设计阶段决定的成本高达 70%，发包段是 20%，施工阶段 6%，保修阶段 4%。对降低工程成本的方法是由研讨设计开始，对不利于成本的素逐一提出并加以研讨。作业内容包括设计内容合理性、材料质量、品牌、发包价格、施工方法难易与合理性、工期、质量、成本构成与分配比例、预算控制、合同管理、工程变更、工程纠纷索赔、工损害鉴定、决算等将进度做合里安排，如能缩短工期意味着提前竣工使用，科学的资金运用计划，将造更大效益。
财务评价着重计算成本利润率和投资回收期。
（1）成本利润率。是指项目建成基本售出后利润总额与项目总开发成本的比率。它是考察项目单投资盈利能力的静态指标。其计算公式为：
项目成本利润率=（项目开发总价值－总开发成本）/总开发成本×100%
=（5 560 万元－4 080 万元）/ 4 080 万元×100%=36.27%
在财务评价中将成本利润率与行业平均成本利润率对比，可以判断项目单位投资盈利能力是否达本行业的平均水平。成本利润率越大，说明项目投资效益越好。开发商利润率是开发商所承担的开发险的回报。
（2）投资回收期。是指项目的净收益（包括利润和折旧）抵偿全部投资（包括固定资产投资和流资金）所需要的年限。它是反映项目投资回收速度的静态指标。投资回收期一般从建设开始年算起，可以从投入使用开始年算起。为避免误解，在计算这个指标时，应注明起算时间。投资回收期是以年示的，其表达式为：
式中，Pt —— 投资回收期；T—— 累计净现金流量首次出现正值的年份。
根据公司财务提供的净现金流量表，第 2 年累计净现金流量为－165 万元，第 3 年累计净现金流首次出现正值，净现金流量为 890 万元，求出 Pt =2.19 年。
在项目评价中将算出的投资回收期（Pt）与部门或行业的基准回收期（Pc=3.5 年）比较，因 Pt <Pc则该项目在财务上是可取的。
参考文献：
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