南京“高档房”标准终于调了。昨日，南京市房管局对外公布《关于调整南京市享受优惠政策普通住房标准的通知》，将此前的“高档房”价格标准(江南八区8690元/平方米以上、江宁5100元/平方米以上、江北3700元/平方米以上)上调为江南八区9900元/平方米以上、江宁6000元/平方米以上、江北4900元/平方米以上。这意味着，尚未办证且价格在此之下的不少房源(须同时满足建筑面积在144平方米以下、容积率在1.0以上)均可按2%缴纳契税。     新政解读     “普通住宅”价格标准更新了     2005年6月1日，南京呼应“国八条”出台房产新政细则。从那时起，凡满足“容积率1.0以下、单套建筑面积144平方米以上、实际成交价格高于同区域均价1.44倍以上”三条件之一的住宅不再享受契税优惠，即按照房屋总价的4%全额征收契税。在随后对“实际成交价格高于同区域均价1.44倍以上”进行的细化中，南京规定购买江南八区价格在8690元/平方米以上、江宁区价格在5100元/平方米以上、江北价格在3700元/平方米以上的住宅，需缴纳4%契税。     南京市房管局在昨日公布的通知中称，上述政策执行以来，对抑制房价过快上涨及过大面积住房消费取得了应有成效。与此同时，政策执行两年后，也有一些情况需根据发展进行调整。结合南京去年以来的房地产发展实际情况，经市政府批准，对过去的普通住房价格标准进行调整，新标准为：江南八区9900元/平方米以下；江宁6000元/平方米以下；江北片区4900元/平方米以下(以上价格标准均含本数)。     其中，江南八区包括玄武、白下、秦淮、鼓楼、建邺、下关、雨花台、栖霞行政区域；江宁为江宁行政区域；江北片区包括浦口、六合行政区域。     “容积率”和“建筑面积”标准不变     通知同时称，容积率和建筑面积仍按原标准执行，即容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下。     南京市房管局有关负责人表示，制定上述标准，主要考虑有三：一是江南八区近年来房价上涨较快，为发挥税收等政策引导调控作用，将江南八区的价格标准确定为9900元/平方米；二是对江北、江宁两大区域而言，在确定新标准上，最大限度地扩大普通住房的比例范围，因此分别确定为6000元/平方米、4900元/平方米，这样有利于增加普通住房比例，构建南京商品房的价格梯度体系，满足中低收入阶层购房需求；三是今后将按照南京房地产市场的变动情况，及时调整享受税收等优惠政策普通住房的价格标准。     新标准已实施，具体以办证时间为准     据悉，此次制定的新标准于2008年1月1日起正式实施，具体时点为房屋产权核准登记时间。     南京市房管局相关部门负责人解读：“房屋产权核准登记时间”可理解为房产证上标注的时间，也可理解为“制证(办证)时间”。据悉，房产办证过程中，一般分为送件、审核、核准登记、发证等过程，上述“房屋产权核准登记时间”为其第三个步骤的时间。有关负责人称，此次将时间节点规定为“制证”时间也是为了普惠于民，此前已合同鉴证，但尚未办证的购房者都将享受到优惠利率。     高档房标准今后适时调整公布     南京市房管局相关部门的负责人进一步表示，在此次下发的通知中，还有一个细小的变化便是将此前标准“半年一调”的时间间隔调整为了“适时公布”。     记者在通知第三款看到，“以上区域及标准将根据我市房地产市场的不断发展，适时进行调整公布”。相关负责人表示，实际上此前“半年一调”的说法也并未得到落实，前两年都沿用了此前的标准；“所以硬要去规定半年一次，是没必要的，应该根据市场的变化情况，适时作出调整”。     各方影响     不少人将享2%优惠，负担减轻     新标准出台，能直接享受到实惠的首先是广大购房者。前段时间才购买河西融侨中央花园的张小姐表示，她的房价刚好是8696元/平方米，比此前的“高档房”标准多了6元/平方米，但就是这“6元/平方米”将让她多缴纳2万多的税。“这下好了，新规以办证时间为准，虽然我已签了合同，但尚未办证，也就是说，我仍然能享受到2%的契税优惠了。”张小姐获悉“高档房”标准调高后，直呼“这是新年最好的礼物”。南京市房管局相关人士证实了张小姐的此种情况将可享受到税收优惠。     南京市房地产促进会秘书长张辉进一步表示，按照通知的说法，大约2006年下半年到2007年年底购买期房尚未办证、且符合新标准的购房者均能享受到优惠。“期房一般一年左右才能交付，即2006年底买的房子，可能到现在都还没交付；没交付也就没办证，也意味着能享受到税收优惠。”     二手房交易最多可少缴3%的税     由于国家严格控制高价格、大面积消费，“高档房”在买卖过程中将多缴纳许多税收。具体为，“高档房”在购买时，买方须多缴纳2%的契税，即按照总价的4%核定征收；此外，“高档房”在交易过程中，1-3年内的卖方须缴纳总价1%的土地增值税，3(含)-5年内的卖方须缴纳0.5%的土地增值税。再者，即便是5年后交易的“高档房”，卖方在缴纳营业税时，也必须按照差额的5.6%缴纳。     南京墨子不动产公司总经理王小军告诉记者，新标准实施后，买卖双方最多将可省3%的税。以一套价格在9000元/平方米、面积在100平方米左右的房子为例，此前该房肯定算作“高档房”，如果不满3年转手的话，卖方需要缴纳1%的土地增值税、1%的个税，以及5.6%的营业税；买方须缴纳4%的契税，即总共11.6%的税收。如果按照现在标准来衡量，该房子显然不在“高档房”行列。不满3年转手，卖方只需缴纳5.6%的营业税和1%的个税；买方只需缴纳2%的个税，即总共只需缴纳8.6%的税收。     两相对比，新标准执行后，江南八区在8690-9900元/平方米之间、江宁在5100-6000元/平方米之间、江北在3700-4900元/平方米之间的这部分房源转手将可省3%的税。     楼市整体迎来“小”利好     王小军据此认为，由于新标准使购房者负担减轻，很多只够付首付和税收的意向购房者脚步将加紧。“他们至少少了要缴纳高额税收的担忧。”王小军将此消息看为利好，他认为，新标准会对二手房回暖有促进作用，但至于这种促进作用到底有多大却很难说，“得看整个国家的大政策”。     南京盈嘉置业总经理潘锋也表达了类似看法。他认为，新标准对目前低迷的房地产市场而言是“兴奋剂”，将刺激部分购房者出手购房。但这种效用能有多大，或者说能延续多久则很难说。“新标准应该算是个小利好，对新房、二手房销售而言有正面的意义，毕竟老百姓少掏钱了”。     “阴阳合同”将大幅减少     据悉，由于此前的老价格标准较低，不少中介及个人在二手房交易的时候多采用“阴阳合同”进行逃税。具体的操作为，买卖双方在“阳合同”即给房管局备案的合同上签订低于“高档房”标准的价格，然后再私下签订一份合同即“阴合同”补足差价；征税部门在看到“阳合同”后只要价格不是低得太离谱也就不再追究了。同样以一套9000元/平方米的房子为例，买卖双方交给房管局的合同中签订的价格可能为8200元/平方米，然后私下再签订合同补齐余款，这样由于其“交易价”低于8690/平方米，契税征收部门很有可能就只按照2%进行征收。     南京市房地产促进会秘书长张辉表示，类似做法在业内应较为普遍，但此次标准调高后，很多购房者就没必要再去做“阴阳合同”了。“毕竟阴阳合同隐患多，且贷不足房款(银行只按房管局备案鉴证的那份合同放款)”。     专家说法     江宁地王频出新标准仍嫌低     相比此前的老标准，此次的新标准江南八区提高1210元/平方米，江宁提高了900元/平方米，江北提高了1200元/平方米。南京墨子不动产总经理王小军在获悉此消息后坦陈，于二手房而言，江南八区以及江北的标准都应该说调整到位了，很大一部分房源将不在高额征收之列。但对于江宁而言，新制定的6000元/平方米标准应该说还是太低了。“江宁不少二手房的价格均达到了7000元/平方米，相比而言，这样一个6000元/平方米的标准显然还不够。”     有关人士称，管理部门在制定新标准的时候可能还未考虑到江宁二手房和新房价格倒挂的实际情况，或者说管理部门本身认为这种倒挂情况不合理。     在江宁有房地产项目的南京盈嘉置业总经理潘锋也认为，虽然目前而言，江宁超过6000元/平方米的新房不多，但由于去年“地王”频出未来江宁的价格很有可能很快就突破8000元/平方米。届时，6000元/平方米的“高档房”标准将同样很是尴尬。     “高档房”标准还应更细化     江北一位不愿具名的楼盘销售负责人表示，虽然目前来看，新标准的确宽松了很多，但简单以面积、容积率以及价格来衡量房子是否高档仍然过于单一。“住宅消费本身就应该是一个多层次、分梯度的消费。对于那些生活好一点，想改善居住条件的，换个大一点的房子或价格贵一点的房子，本身是无可厚非的。在这样的前提下，你要再跟这部分人多征税，是说不过去的。”     南京一家民间研究机构的专家也坦陈，衡量一个房子高不高档，应该有很多要素，价格、面积、容积率是一方面，与之相关的配套显然也很重要。比如人们直接能感观的环境，是不是里面的绿化面积很多；是不是里面运动健身配套，会所配套都到位了。此外，相关软件比如小区人文气息氛围、邻里关系是否达到一定指标。软件方面虽然难以量化，但可以通过一些活动或其他方面从侧面考核。“过去的老标准以及刚公布的新标准，应该说能起到抑制高档消费需求的作用。但政策仍有进一步细化的必要；或者说，可以增加一些其他评判其高档与否的要素。这样可能更公平、更客观。”