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房地产业十大霸王条款
作者:佚名来源:网络点击数:更新时间:2008-4-3

 

    经有关专家研究,房地产业共有10条不平等合同格式条款上榜,内容涉及认购房屋限期未签合同不退定金、一房两“嫁”开发商减轻违约责任、屋顶外墙广告业主管不着等,霸王条款隐身于买房、住房的各个环节。

    7天内不签买房合同定金不退

    表现:某房屋认购书规定,本认购书签订后7日内,认购人未与开发商签订正式购房合同的,认购人所付定金不予退还。

    分析评述:最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第四条规定:“出卖人通过认购、定购、预定等方式向买受人收受定金,作为订立商品房买卖合同担保的,如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应按法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”因此,如买卖双方不能就某些购房条款达成一致意见,而这些不能合意的条款又未在预约中事先约定,此时合同不能成立应属正常,双方均不构成违约,定金应予退还。该条款违反了《重庆市合同格式条款监督条例》第九条规定:“合同格式条款不得含有加重消费者责任的下列内容”中的第三款,即“违反法律、法规加重消费者的其他责任”。

    停水停电致交房延期开发商免责

    表现:某《商品房买卖补充协议》规定,非出卖人原因造成的延误因素包括但不限于:政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等,出卖人在交房时告知买受人即可延期交房。

    分析评述:上述原因中,有的确可作为免责事由,如不可抗力等;有的则纯属开发商自身或第三方原因造成,如承建商施工误期、建筑质量责任、因技术上需要更改图纸等,这些应由开发商承担违约责任;其他如高考期间停工等是开发商可预料,也不能作为免责事由;而像施工期间停水停电、第三人破坏等,则是第三人原因造成,开发商应向消费者承担违约责任,再依法向第三人追偿。该条款违反了《重庆市合同格式条款监督条例》第八条规定:“合同格式条款不得含有免除或限制提供方责任的下列内容”中的第四款,即“依法应当承担的违约责任”。

    屋顶外墙广告业主管不着

    表现:某商品房买卖合同规定,其所在楼宇屋面、外墙使用权不属买受人,买卖双方同意屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属出卖方。

    分析评述:《中华人民共和国民法通则》、《物业管理条例》等规定,业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权,建设单位不得擅自处分;利用上述物业和设备进行经营,应征得相关业主、业主大会、物管企业同意后,按规定办理手续,所得收益应主要用于补充专项维修资金,也可按业主大会的决定使用;已纳入分摊面积的公用部位产权,属业主共有,房地产开发企业不得擅自另行出租、出售。此条款违反了《重庆市合同格式条款监督条例》第十条规定:“合同格式条款不得含有排除消费者主要权利的下列内容”中的第四款,即“消费者依法享有的其他主要权利”。

     一房二“嫁”只赔已付房款3%

    表现:某公司规定,双方签订协议后,若甲方(出卖人)将乙方购房另转卖给他人,甲方应付给乙方已付房款3%作为对乙方的经济赔偿。

    分析评述:《商品房买卖合同司法解释》第八条规定,商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,无法取得房屋的买受人可请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。该条款排除了消费者的上述法定权利,违反了《重庆市合同格式条款监督条例》第十条规定:“合同格式条款不得含有排除消费者主要权利的下列内容”中的第四款,即“消费者依法享有的其他主要权利”。

    拒缴物管费业主遭停水断电

    表现:某物业公司规定,物业管理费、水电费捆绑收取,对拒绝缴纳物业管理费的住户,物业有权停水、停电。

    分析评述:水、电、气的提供与使用是业主与水、电、气供应商之间形成的一种法律关系,而业主与物业公司之间是物业服务的法律关系,物业公司无权对业主停水、停电、停气。该条款违反了《重庆市合同格式条款监督条例》第十一条规定:“合同格式条款不得含有扩大提供方权利的下列内容”中的第四款,即“违反法律、法规扩大经营者的其他权利”。

    装修垃圾物物管不运也收费

    表现:某物业公司规定,业主装修时,不管运不运垃圾,都必须缴垃圾运输费4元/平方米。

    分析评述:《消费者权益保护法》第九条规定,“消费者享有自主选择商品或者服务的权利”。据此,若业主自行运输垃圾,未接受物业公司运输垃圾的服务,就不应向物业公司缴纳该笔运输费。该条款实质是强制业主消费,违反了《重庆市合同格式条款监督条例》第十条规定:“合同格式条款不得含有排除消费者主要权利的下列内容”中的第四款,即“消费者依法享有的其他主要权利”。

    中介强求买家签购房合同

    表现:某中介合同规定,乙方必须同意以约定的房价、付款方式,在甲方通知成交后的当日与另一方签订房屋买卖合同。

    分析评述:《合同法》第三条规定:“合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方。”在中介合同中,中介公司只有向委托人报告订立合同机会,或提供订立合同媒介服务的义务,而没有强迫签订合同的权利,不能强行要求委托人缔约;委托人更没有义务在规定条件下必须与第三方签订买卖合同,以达到中介公司收取报酬的目的。该条款违反了《重庆市合同格式条款监督条例》第十一条规定:“合同格式条款不得含有扩大提供方权利的下列内容”中的第四款,即“违反法律、法规扩大经营者的其他权利”。

    停车要收费丢失损坏物管不赔 

    表现:某公司物业管理规定,停车场停放车×元/月,车辆损坏或丢失,以及车内物品丢失或损坏,均由车主自己承担责任。

    分析评述:业主向物业公司交纳停车费,两者之间形成保管合同。《合同法》第374条规定:“保管期间,因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的,保管人应当承担损害赔偿责任。”物业公司以告示的形式,规定将其应尽看管义务的车辆所发生的一切损失都推由业主承担,违背了合同公平原则。该条款违反了《重庆市合同格式条款监督条例》第八条规定:“合同格式条款不得含有免除或限制提供方责任的下列内容”中的第五款,即“依法应当承担的其他主要责任”。

    买房不成诚意金洗白

    表现:某房产中介合同规定,如买方反悔,未于约定日期至房产方签订买卖合同,致无法完成买卖事宜,则买方同意将实际给付的诚意金支付给中介公司,作为买方违约之赔偿。

    分析评述:《合同法》规定,房产中介未促成合同成立的,不得要求买方支付报酬,只可要求买方支付从事买卖合同所支出的必需费用。该条款违反了《重庆市合同格式条款监督条例》第十一条规定:“合同格式条款不得含有扩大提供方权利的下列内容”中的第四款,即“违反法律、法规扩大经营者的其他权利”。

    业主住房不得用于办公

    表现:某物业公司规定,不准业主将住房用于办公。

    分析评述:业主享有房屋的所有权,因此,业主依法享有对该房屋占有、使用、收益和处分的权利。只要业主对房屋的处分不违反法律法规的强制性规定,他人就无权干涉。该条款违反了《重庆市合同格式条款监督条例》第十条规定:“合同格式条款不得含有排除消费者主要权利的下列内容”中的第四款,即“消费者依法享有的其他主要权利”。

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