目前，房地产市场供大于求的态势下，房子好卖，房价问题成为社会关注的焦点，客户质量投诉和纠纷相对弱化。市场优势尽得之下，逸翠园项目质量风波适时地给房地产业界敲响了警钟。
逸翠园是和记黄埔地产集团简称“和黄”继东方广场写字楼开发后，在北京开发的第一个住宅项目。该小区总占地面积约为２６．７万平方米，住宅建筑面积约为３６万平方米。逸翠园的开发分为三期，一期于２００６年１２月２３日开始向业主交房。然而，令业主们意想不到的是，该住宅项目出现了较为严重的质量问题。发现质量问题后，业主们迅速成立了业主集体收房维权工作委员会，积极和开发商协商解决问题。至２００７年１月１７日，在经过委员会代表近３００名业主给北京和黄公司发了两封书面信函后，和黄给逸翠园所有一期业主发了一封书面信函《致逸翠园业主的函》，和黄决定暂停逸翠园（包括尚未收楼和已经收楼的所有客户）的交房工作，收回项目后，对项目的部分单位进行维修，对项目的公共区域进行完善，待所有问题处理完毕后，再致函业主重新交房。并按合同规定赔付业主因收回项目而造成的延期交房问题。
逸翠园当时的售价在每平方米８０００元到１５０００元左右，可到交房时却出现如此严重的质量问题，责任何在？是因为８０００元到１５０００元的价格只能匹配这样质量的房屋？笔者拟从该项目消费者的品质识别能力，以及房屋建筑过程中开发商、设计、施工、监理等部门的责任两大方面来辨析我国住宅工程质量的权责利，以期类似的事件能够避免。
消费者的品质识别能力处于弱势 我国部分城市的房地产市场供不应求，且随着经济的持续发展，人口的持续增加，对房屋的需求呈刚性增加趋势，因此人们普遍预期房价上涨。在“房价上涨”的一片呼声之下，开发商处于主导地位，只愁能不能拿地进行开发，不愁房子能不能卖出去。消费者处于被动地位，易形成此时不买更待何时地心理，住宅内在品质便无从进行甄别。
同时住宅不同于普通的商品，本身具有异质性，每一套住宅都拥有自己的位置、环境和品质、户型、朝向、楼层、面积等，因此完全一致的房屋是不存在的，且各个盘的开盘时间、销售时机、销售价格等都各自不一。在市场经济活动中，各类人员对有关信息的了解是有差异的，掌握信息比较充分的人往往处于有利的地位，而信息贫乏的人则处于不利的地位。一般来说，市场中卖方比买方更了解有关商品的各种信息，因此卖方可以通过向买方传递某些对自己有利的信息并同时隐藏或屏蔽某些对自己不利的信息而在市场中获益。消费者处于绝对的信息弱势地位，虽然也积极获得对自己有利的信息，可其面对的信息已经是开发商过滤的信息，已经不是最原始的信息。由此，开发商较为容易误导消费者，使消费者处于弱势地位。
[B]
住宅品质责任链中存在多重博弈[/B]
在建筑创造过程中，开发商、设计单位、施工单位、监理单位、甚至政府行政主管部门都需要尽职尽责、权责利对等。事实上，各方又有各方的利益，且错综复杂形成一条潜在的利益链，从而相互制约。为了维护和争取各自利益，开发商、施工单位、监理单位、政府行政主管部门之间必定进行着多重博弈。
一是开发商和施工单位的博弈。在签订工程建筑合同之前，甲方有更多选择权，是买方市场。合同签订后，开发商和施工单位的位置便发生变化，此时主动权已掌握在施工单位手中。施工单位博弈开发商的筹码就是工期。如果工期快，开发商可尽快回款，减少住宅市场变化带来的销售风险。即使存在一些质量问题，开发商发现后，其行为只有拒付工程款或者另换施工单位，工期便可能拖延，开发商不但不能尽快回笼资金，还有可能面临延期交房导致的赔款。特别是资金链较为紧张的开发商，往往对一些不会危及到结构安全的住宅品质问题采取容忍的态度。再者，对于不影响结构安全的工程质量问题，还可以通过事后维修解决。对于消费者和开发商的合同而言，不算合同违约，而如果延期交房，开发商将不得不面临赔款，这种格局使开发商在一定程度上容忍施工单位的工程质量问题。
二是施工单位的质量责任和普遍存在的问题。资质较高的施工单位，对于利润少、麻烦事情较多的住宅项目不愿意承包，更愿意承接公共建筑，对于住宅，也主要承担高档住宅。承接的普通住宅工程，也主要起“总包”的作用，把工程分解到其他较小公司或旗下子公司，有的甚至转包给包工头。在层层转包过程中，一层层对佣金的收取，近一步减少了投入建设的工程款，工程质量难以有效保证。而许多资质较低的施工企业为了获得建设项目，往往采取挂靠的形式，由于只是有名无实，即使看起来很可靠的建设单位，都可能成为工程质量问题的罪魁祸首。
三是开发商和监理单位的博弈。从和黄事件可以看出，现行监理体制对监理单位对监理工程质量的力度不够。这种原因，一是监理单位受制于开发商，二是监理单位本身社会责任心受现实环境制约太大。
四是设计单位和开发商、施工单位的博弈。在房屋设计方面，设计单位因向开发商收取设计费用，因而明显受制于开发商，和黄习惯请香港的设计师担纲，但是，房地产具有极强的地域性，香港设计师的设计手法可能不太符合北京市场的口味，特别是在管线布置和预留方面。建设过程中，施工单位可以发现一些问题，比如管线的设计疏漏，预定位置的缺乏或不合理，在施工单位和监理单位素质较差的情况下，可能采取不负责任的态度或根本没有发现。即使施工单位和监理单位提出来，也需要开发商向设计单位提出和协调，一方面可能因为需要支付额外设计费用，另一方面需要开发商的综合协调能力。
五是政府相关部门的引导责任。在现行制度下，开发商、建筑商、监理公司并非不存在保证工程质量的动机，由于目前的约束条件，工程与分工中的各种因素，各方利益最大化的结果往往并不是高质量的房屋。由此，政府部门在整个多重博弈中，应发挥引导作用。从政府部门来看，我国目前只对住宅的施工质量竣工验收采取政府备案制。由建设单位组织设计、施工和监理，共四方进行验收，验收后到政府部门就住宅施工质量进行备案。按照国际上通行的“谁设计谁负责”、“谁施工谁负责”、“谁出售谁负责”的市场经济通行规则，政府相关主管部门没有权利去直接干预市场主体的具体开发、施工、监理行为，法律也没有相应的授权。但政府可以制定标准，可以对住宅综合品质进行评定，以便使消费者可以借助专家的知识和经验，对所选购住宅的性能认定等级进行了解。
由上文分析，笔者建议要加强住宅性能认定制度实施力度，满足消费者的知情权；以法规体系为基础的规范性管理是政府主管部门的主要监管方式；从政府、开发商和建筑产品生产者三个层次监管住宅质量；通过专业机构间接监管具体的住宅工程质量；建立和完善住宅工程责任追究制度。
