近年来，随着城市化进程日益加速，原来的城中村，如今高楼林立；原来的乡野农田，如今大道通衢；原来的街巷胡同，如今商厦栉比。变迁中，房屋拆迁引发的种种纠纷，也一次次的成为社会关注的焦点，因为之前，对个人房屋的征收与拆迁的权限和程序尚无法律规定，《物权法》实施以后，农民的土地、市民的房屋什么情况下可被征收？一旦被征收征用如何补偿？这些问题都将有明确定论。
“幸福，政府让我告别了老房子”
“是政府让我们告别了破破烂烂的洼字街，住上‘好了八辈子’的文昌苑”。昨日，家住文昌花苑的陈大爷告诉记者，洼字街的建筑基本是上世纪50年代以前的破旧房子，刮风下雨自不必说，单是往解放桥上一站，洼字街的破破烂烂尽收眼底，与古运河风光带等大环境极不相称。拆迁时，政府实行货币或新居安置，我们都非常激动和满意。
时任市房管局房改工作处的王春龙处长告诉记者，洼字街改造工程深得民心，特别是拆迁安置，市民满意度极高。一变天地宽，创新改变世界。我市跳出老城建新城，对城区古建筑资源进行整合，统一拆迁改造、规划建设居住社区，实现城市建设和古城保护的有机结合。成片开发、分步实施、滚动推进的保护和开发方式，震醒了千年沉睡的古城。
王春龙说，《物权法》中再次明确规定了公共利益具有前提性条件的约束作用。譬如，第四十二条中第一款首先再次重申了征收征用必须以公共利益需要为前提，而第一百四十八条则指出，提前收回土地使用权也必须以公共利益的需要为目的。过去，东圈门算得上是个老城区比较破旧的地方。民房高矮不一，色调参差不齐。前几年，市委、市政府启动“双东整治工程”。不到一年时间，“老巷”变“古巷”，原先的破旧民房变成了一个民居世界。
补偿已到位，工程进度不影响
最近，市民钟先生遇到一件烦心事。他的山西老家有一处老宅院，地处长陵公路长治县段西侧30米处，去年该公路改造成了一条景观大道，向东西两侧各加宽20米，涉及到的拆迁房屋均给予了较高补偿。今年五一“黄金周”前，改造工程宣告结束，钟先生老宅院与公路毗邻，成为该路段最具商业价值的黄金区位。
今年6月份，老家所在地的村委欲与房地产商联合在公路西侧开发二层商铺用房，对外公布售价为3000元/平方米，有关负责人在与钟先生协商时，对原临街老宅评估价为300元/平方米，直至昨日，他们电话中先后谈了十多次，钟也一直未同意。最后对方表示，补偿已经到位，为不影响工程进度，国庆后将进行拆除。
昨日，记者咨询了江苏擎天柱律师事务所主任律师张一军。张律师表示，《物权法》中第四十二条明确规定“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”，但可以明确的是，房地产商开发商业用房，绝不是为了公共利益，相关补偿在没有达成一致意见后，下月房地产商强制拆迁将涉嫌违法。
前提：公共利益、补偿和合法程序
昨日下午，仪征市部分农民接受记者采访时表现出了自己的担忧。以前有关部门征地，只要有合理补偿，农民就没有什么怨言，哪管得上此地块是作何用途。虽然《物权法》实施在即，农民的土地、市民的房屋什么情况下可被征收，一旦被征收征用，如何补偿？他们至今仍“一头雾水”。
张一军律师分析后认为，对于农民来说，其最大的私权利便是集体所有的土地，以及依靠土地生存的权利。对城镇居民而言，房屋是其私权利之一。土地征收和房屋拆迁，最终以所有权人丧失所有权为代价。根据《物权法》的规定，征收或征用必须以“公共利益需要”、“给予补偿”和“符合法定权限及程序”为前提要件，三者缺一不可，而以征收或征用为基础的房屋拆迁同样也应该遵守这一规定。
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。需要注意的是，给予补偿是房屋拆迁的前提而非后果。在实践中，很多人认为补偿仅仅是一种事后救济，这是与《物权法》的立法精神相违背的。
“公共利益”界线决定拆迁性质
《物权法》第四十二条明确规定“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”如何确定公共利益？成了《物权法》核定拆迁性质的关键。
何为公共利益？扬大管理学院市场经济学教授潘成云认为，国外界定公共利益有六条标准：一是合法合理性，二是公共受益性，三是公平补偿性，四是公开参与性，五是权力制约性，六是权责统一性；公共利益在不同的国家有不同的界定方式，在我国一般情况，只有机场、铁路、公路这些公共设施可以称为公共利益，但是单纯的列举是无法穷尽的。在列举法、概括法都无法穷尽的情况下，可以使用排除法，即牟利的商业利益不应当是公共利益、为特定的一部分人服务的利益也不是公共利益、违法的利益也不是公共利益。
但是，目前我国并没有明文确定“公共利益”认定的方法和程序。随着《物权法》的相关配套法律法规，诸如《国家征收法》等也即将出台，这些配套法律法规的制定对公共权益的认定、各种情形下的拆迁程序、补偿标准等内容进一步明确和完善，将最大限度地保障集体、单位及个人的财产，发挥《物权法》的功效。
虚拟案例
农民上告讨要征地补偿
2005年1月14日，某市甲区人民政府发布了《征用土地方案公告》，宣布将甲区A乡B村的30公顷土地征用为城市建设用地，同时还发布了《征地补偿安置方案公告》，并做出了让农民限期腾地的决定。乙等20多名农民，此前在村里承包土地从事养殖业。按甲区政府发布的《征地补偿安置方案公告》，给乙的补偿总额只有10万多元，征地后其生活水平严重下降。
为得到合理补偿，乙等共20多名农民开始向甲区规划局和该市国土资源局甲区分局提出请求，未果。2006年4月1日，这些农民以该市甲区人民政府为被告，向甲区人民法院提起行政诉讼，要求法院变更征地补偿标准，增加征地补偿金，保障原告原有生活水平，撤销让农民限期腾地的决定。
案件回放
农民诉讼请求被驳回
甲区法院作出判决：驳回原告乙等人要求变更征地补偿标准不合理的请求。
甲区法院认为：根据《土地管理法实施条例》第二十五条规定：“对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。”甲区政府发布的征地公告称，此次征地由该省人民政府批准。因此如果对补偿标准有异议，由批准征用土地的该省人民政府进行裁决。
虚拟法庭
细化补偿农民将受益
《物权法》出台后，根据第四十二条判决，被告应向原告乙等人支付土地补助费×××元，安置补助费×××元，地上附着物和青苗补偿费×××元，保障被征地农民的合法利益。
点评：物权法对于征收征用土地补偿问题作出了相对具体的规定，明确了应当按照国家标准给予合理补偿，细化了补偿费用的名目，改进了补偿方式，弥补了《土地管理法》及相关法律法规对补偿项目规定简单、补偿标准泛化、补偿救济程序诸多不足，避免大量土地征收征用补偿问题的争议。
相关链接
“最牛钉子户”
有滥用权利之嫌
几个月前，重庆“最牛的钉子户”一案在全国备受关注。有的学者认为，此案中开发商建设不属公共利益范畴，若《物权法》生效钉子户可胜诉。当舆论普遍支持被拆迁户杨武一家时，《物权法》起草专家组组长、中国政法大学原校长江平教授发出了不同声音，拒绝拆迁的理由是不涉及公共利益，但这条理由不能成立。江平教授认为，如果补偿合理，就应该拆迁。如果当事人认为补偿不合理，应该到法院进行诉讼。
江平教授是中国民法学界的泰斗，他的话不无道理。《物权法》作为民法体系的一部分，当然遵循民法“平等、自愿、公平、诚实信用、禁止权利滥用”的基本原则。开发商财大气粗、可以运用的社会资源大于被拆迁户，但法人和自然人之间依然是法律地位平等的民事主体。他们之间的交易应该等价有偿，但也应该在自愿的前提下。
现在的问题是，杨武作为被拆迁户对补偿并不满意，他们不愿意搬出位于重庆杨家坪鹤兴路的二层商业楼，杨武在道义上占优势——总不能强买强卖吧！问题在于，民法中的“意志自治”的自愿原则是有限制的，民事主体的意志自由并不是绝对的，其不得违背法律规定，不得损害国家利益和社会公共利益，否则就有滥用权利之嫌。
